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AFFRONTARE LA RATA DEL MUTUO | RINEGOZIAZIONE E SURROGA COME SOLUZIONE

LA RATA DEL MUTUO è DIVENTATA UN PROBLEMA? | RINEGOZIAZIONE E SURROGA DEL MUTUO

Le banche italiane sono state esortate dall’ABI (l’associazione bancaria italiana) a offrire strumenti utili per rivedere l’importo della rata sui mutui a tasso variabile e senza cap.

Uno dei principali costi per le famiglie italiane è oggi, proprio quello del mutuo casa: un impegno finanziario importante e che dura solitamente decenni, tempo nel quale le condizioni familiari, e di mercato, possono cambiare, anche drasticamente.

Esistono diverse opzioni per modificare le condizioni del proprio mutuo e per renderle più favorevoli: tra queste, le più utilizzate sono la surroga e la rinegoziazione del mutuo.

La rinegoziazione del mutuo è un processo con il quale si richiede alla propria banca di modificare le condizioni del proprio mutuo, in modo da ottenerne di più vantaggiose.

Rinegoziare il mutuo può essere la soluzione per risparmiare sulla rata mensile, ma si può anche decidere di rinegoziare la durata del contratto, così da spalmare il costo del debito residuo ed ottenere comunque rate più basse; in alternativa, si può rinegoziare il mutuo passando dal tasso variabile al fisso per ottenere maggiore stabilità.

È possibile chiederla in qualsiasi momento durante la durata del contratto.

Per rinegoziare il mutuo, è necessario inviare una lettera raccomandata A/R alla propria banca, con la quale si elencano tutte le condizioni che si desidera modificare.
Prima di inviare una comunicazione formale, ti consiglio di fissare un appuntamento con il tuo referente della banca per anticipargli le tue intenzioni e per avere un parere di fattibilità.

Tieni presente però che la banca, non è obbligata a concedere la modifica del mutuo originale.

Esiste solo un caso in cui la rinegoziazione, è obbligatoria per legge.
Infatti, la legge di bilancio 2023 da il diritto di passare dal tasso variabile al fisso, alle persone che hanno un mutuo con debito residuo inferiore a 200mila euro, ISEE non superiore a 35.000 euro e nessun ritardo nei pagamenti precedenti.

Ad esempio, con la rinegoziazione si può ottenere un tasso più basso e quindi una rata mensile più leggera.
Inoltre, si può decidere di allungare la durata del mutuo per ridurre l’importo della rata.

Va però sottolineato che la rinegoziazione del mutuo non sempre conviene.
In primo luogo, la banca potrebbe richiedere una serie di spese per modificare il mutuo originario, come la valutazione dell’immobile o la stipula di una nuova polizza assicurativa.

Se invece, è passato molto tempo dalla stipula, e il mutuo è già stato pagato per la maggior parte, rinegoziarlo potrebbe comportare un aumento del costo totale, dovuto all’aumento degli interessi complessivi pagati nel corso del tempo.

È dunque importante valutare accuratamente tutti i rischi prima di procedere con tale opzione.

Una alternativa alla rinegoziazione è la surroga, ovvero il trasloco del mutuo presso un’altra banca.

La surroga è un’operazione che prevede il passaggio del mutuo ad una nuova banca, che offra condizioni più vantaggiose rispetto a quelle attuali.
In questo caso, la banca originaria viene sostituita dalla nuova banca.
È importante sottolineare che questa operazione non implica alcuna estinzione del mutuo e soprattutto non comporta alcun costo per il mutuatario.

CONTRIBUTI PROVINCIALI ACQUISTO CASA 2023

VIDEO INFORMATIVO SUI CONTRIBUTI PROVINCIALI 2023

Questi contributi sono offerti dalla Provincia Autonoma di Trento per sostenere le giovani coppie nell’acquisto della loro prima casa.

Il contributo ammonta a 15.000 €, versati una tantum.
Tuttavia, è importante notare che, 2.000 € di questa somma, saranno versati direttamente dalla Provincia sul fondo pensione privato dei singoli richiedenti.

Per poter beneficiare di questo contributo, le giovani coppie devono soddisfare alcuni requisiti:
– devono essere coniugati, conviventi, uniti civilmente o essere una coppia di fatto.
– devono avere entrambi un’età inferiore ai 36 anni al 31 dicembre dell’anno corrente.
– devono presentare la domanda di contributo nel periodo compreso tra il 1° giugno e il 30 settembre 2023.

È importante sottolineare che il contributo può essere concesso anche se la prima casa è già stata acquistata prima della finestra di presentazione della domanda, purché la compravendita sia stata stipulata a partire dal 1° gennaio 2023.

L’unità immobiliare acquistata, o da acquistare, deve rientrare nelle categorie catastali comprese tra A/2 e A/7, deve essere quindi un appartamento o una villetta.
Inoltre, le pertinenze ammesse sono quelle con categoria catastale C/2, C/6 e/o C/7, ovvero cantine, garage o tettoie, e possono essere indicate nella domanda solo se l’acquisto avviene contemporaneamente a quello della prima casa di abitazione.

Per l’erogazione del contributo la provincia richiede che venga trasferita la residenza nella nuova prima casa entro un anno dalla concessione del contributo e che la stessa venga mantenuta lì per almeno 5 anni.
Inoltre, non è permesso nè vendere né affittare la prima casa per lo stesso periodo dei 5 anni.

È richiesto anche un versamento minimo di 1.000 € ciascuno, sul fondo pensionistico personale, da effettuarsi entro i 5 anni dalla concessione del contributo.

Per poter accedere al contributo, le giovani coppie devono rispettare alcuni parametri:
– La nuova prima casa deve trovarsi in provincia di Trento.
– Almeno uno dei membri del nucleo familiare deve essere residente in Trentino da almeno 2 anni.
– L’indicatore ICEF del nucleo familiare, riferito all’edilizia abitativa agevolata del 2022, non deve essere superiore a 0,49.
– Non è ammesso a contributo l’acquisto da parenti o affini entro il primo grado.
– La giovane coppia deve avere un fondo pensionistico attivo oppure da attivare entro 30 giorni dalla presentazione della domanda.
– La coppia o il richiedente non deve possedere un diritto esclusivo di proprietà o di nuda proprietà su altre abitazioni con rendite catastali rivalutate superiore a 400 euro.
– la casa acquistata, anche a seguito di vendita giudiziale, deve essere stata pagata almeno 30mila euro.
– chi ha già ottenuto contributi provinciali per l’acquisto o la costruzione della prima casa negli ultimi 10 anni, non è ammesso a contributo

Il contributo provinciale è concesso seguendo un ordine cronologico e fino all’esaurimento dei fondi. È quindi opportuno non perdere tempo e presentare la domanda.

In conclusione, il bando provinciale 2023 rappresenta un sostegno, seppur in modo marginale, per agevolare l’acquisto della prima casa da parte delle giovani coppie.

AGEVOLAZIONE ACQUISTO GIOVANI UNDER 36

Con la Legge di Bilancio 2022 è stato prorogato per tutto l’anno il Bonus Giovani Prima Casa, ovvero l’agevolazione dedicata agli Under 36 e riconosciuta per l’acquisto della abitazione principale. ✅💰

Potrai fare richiesta fino al 31 dicembre e non più fino al 30 giugno come precedentemente stabilito! 📆⏱

👉 I vantaggi? Acquisto senza imposta di registro, ipotecaria e catastale. E se chiedi un mutuo lo Stato copre fino all’80% di quanto concesso a tassi agevolati.

👉 Inoltre avrai l’esenzione dal pagamento dell’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per acquistare, costruire o ristrutturare.

Insomma un bel RISPARMIO! Un grande aiuto per chi, come tanti ragazzi e ragazze, non vede l’ora di comprare la sua prima abitazione. 🏠🧲

Ascolta con attenzione i miei consigli e se hai bisogno di ulteriori informazioni o di essere affiancato in un passaggio così delicato e importante non esitare a contattarmi.

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UFFICIALE IL SUPER BONUS AL 110%

L’infografica che sintetizza le principali novità in campo immobiliare del SUPERBONUS 110% pubblicato ieri sera in Gazzetta Ufficiale.

Ufficiale il Decreto Rilancio contenente il Superbonus 110%.
Con il Superbonus 110% diventano ancora più convenienti ecobonus e sismabonus.
Il nuovo bonus si applica alle spese sostenute dal 01 luglio 2020 fino al 31 dicembre 2021 con una detrazione che potrà essere recuperata in 5 anni con quote annuali di pari importo oppure come sconto in fattura con cessione del credito all’impresa o a banche e intermediari finanziari.

MIGLIORAMENTO ENERGETICO:
Ribadiamo che questa agevolazione si applica a interventi importanti sulla casa:
1. CAPPOTTO TERMICO
dell’involucro dell’edificio maggiore del 25% della sua superficie disperdente lorda.
Spesa massima pari a 60K euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari (anche quindi in condominio);
2. CALDAIE PER CASE SINGOLE
Interventi su edifici unifamiliari
per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo.
Il limite di spesa scende a 30K euro
3. CALDAIE PER CONDOMINIO
Interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, (almeno classe A) o impianti a pompa di calore, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo.
Il limite di spesa scende a 30K euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari.
4. FOTOVOLTAICO E RICARICA AUTO ELETTRICHE
Solo se installati congiuntamente ad uno degli interventi di riqualificazione energetica o miglioramento sismico possono essere detratti al 110% anche:
– gli impianti fotovoltaici connessi alla rete elettrica
Spesa massima 48K euro – 2.400 € per kW di potenza nominale
Solo se energia non autoconsumata viene ceduta al GSE
– i sistemi di accumulo integrati all’impianto fotovoltaico
Spesa massima 1.000 € per kWh di capacità di accumulo
– le colonnine di ricarica per auto elettriche
5. ALTRI INTERVENTI
Gli altri interventi di miglioramento energetico, come la sostituzione di infissi e finestre sarà detraibile al 110% solo se realizzata assieme al cappotto o all’installazione di caldaie a condensazione (classe A) o a pompa di calore.

MIGLIORAMENTO SISMICO
Nel Superbonus al 110% rientrano anche i lavori di miglioramento sismico (per edifici in zona 1, 2 e 3).

Anche per le spese di acquisto di edifici antisismici realizzati mediante demolizione e ricostruzione (sismabonus acquisti) in zona sismica 1, 2 e 3, l’aliquota della detrazione sale al 110%.

Per il sismabonus si prevede una detrazione al 90% per una polizza assicurativa anticalamità nel caso in cui sia stato ceduto il credito d’imposta all’impresa o a una compagnia assicurativa.

PRIMA CASA, SECONDA CASA, CONDOMINIO
– prime case e seconde case in condominio hanno diritto al superbonus del 110% per interventi antisismici e di riqualificazione energetica;
– unità immobiliari hanno diritto al superbonus del 110% per interventi antisismici e di riqualificazione energetica effettuati da persone fisiche;
– seconde case unifamiliari hanno diritto al superbonus per gli interventi antisismici ma non per quelli di riqualificazione energetica.

DICHIARAZIONI E CERTIFICAZIONI
Per ottenere il superbonus 110% a seguito di un intervento di miglioramento energetico:
– I lavori ammessi devono prevedere il miglioramento di almeno due classi energetiche o il raggiungimento della classe energetica più alta, dimostrato con APE con dichiarazione asseverata di un tecnico abilitato.

Per ottenere il superbonus 110% il contribuente deve provvedere ad alcune dichiarazioni:
– VISTO DI CONFORMITà
rilasciato da commercialisti, consulenti del lavoro e CAF
attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione.
– ASSEVERAZIONE
Del rispetto dei requisiti minimi e congruità delle spese per gli interventi di riqualificazione energetica
– ASSEVERAZIONE
Dell’efficacia dei lavori e congruità delle spese per gli interventi di miglioramento sismico

I soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni devono stipulare una polizza di assicurazione RC di 500 mila euro al fine di garantire ai propri clienti il risarcimento dei danni eventualmente provocati dall’attività prestata e al bilancio dello Stato.

APPROVATO IL SUPER BONUS AL 110%

Il Consiglio dei Ministri ha approvato il Decreto Rilancio contenente il Superbonus 110%.
Si attende solo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale per l’entrata in vigore.

Il Superbonus 110% prevede impatti su ecobonus e sismabonus con estensione a impianti fotovoltaici e impianti di ricarica di veicoli elettrici.
Gli sconti sono limitati solo alle abitazioni principali e rivolto alle persone fisiche.

Il nuovo bonus si applica alle spese sostenute dal 01 luglio 2020 fino al 31 dicembre 2021.
Detrazione recuperata in 5 anni con quote annuali di pari importo.

Il Superbonus al 110% si affianca alle detrazioni oggi esistenti ma non le sostituisce.
ECOBONUS 50-65% – SISMABONUS 75-80%
L’ecobonus invece si applica a qualsiasi immobile e possono beneficiarne anche le imprese.

Pagamenti sempre effettuati con bonifico parlante.

Lavori ammessi per il superbonus 110%:
Ribadiamo che questa agevolazione si applica a interventi importanti sulla casa:

isolamento termico dell’involucro dell’edificio maggiore del 25% della sua superficie disperdente lorda. Spesa massima pari a 60K euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari (anche quindi in condominio);

 sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, (almeno classe A) o impianti a pompa di calore, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo. Il limite di spesa scende a 30K euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari;

 edifici unifamiliari (abitazione principale) per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo. La detrazione è calcolata su un massimo di spesa pari a 30K euro (compreso anche smaltimento vecchio impianto)

I lavori ammessi prevedono il miglioramento di almeno due classi energetiche o il raggiungimento della classe energetica più alta, dimostrato con APE con dichiarazione asseverata di un tecnico abilitato.

Agevolabile anche l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici, sempreché sia conseguenza di uno degli interventi precedenti.

Nel Superbonus al 110% rientrano anche i lavori di miglioramento sismico (per edifici in zona 1, 2 e 3).
La riduzione del rischio sismico deve essere asseverata dal professionista incaricato della progettazione strutturale, direttore lavori e collaudatore. I professionisti dichiarano la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.

Per il sismabonus si prevede una detrazione al 90% per una polizza assicurativa anticalamità nel caso in cui sia stato ceduto alla stessa compagnia assicurativa anche il credito di imposta maturato con i lavori.

Per l’installazione di impianti fotovoltaici spetta la detrazione del 110% per le spese sostenute fino a un massimo di 48K euro e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW sempreché l’installazione degli impianti sia collegato ad uno degli interventi suddetti. Il valore massimo per kW nominale cala a 1.600 euro per gli interventi con ecobonus.

Prevista la detrazione anche per installazione di sistemi di accumulo dell’energia elettrica prodotta con limite di spesa massimo pari a 1.000 euro per kWh di capacità di accumulo della batteria.

Per la cessione del credito o lo sconto in fattura c’è l’obbligo da parte del contribuente/committente dei lavori di richiedere il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione. Il visto è rilasciato da specificatamente incaricati.
La documentazione va inviata in via telematica all’ENEA.

I soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni devono stipulare una polizza di assicurazione RC al fine di garantire ai propri clienti il risarcimento dei danni eventualmente provocati dall’attività prestata e al bilancio dello Stato. La non veridicità delle attestazioni o asseverazioni comporta la decadenza dal beneficio.

4 CONSIDERAZIONI PER VALUTARE IL BONUS CASA 110%

1. LAVORI IMPORTANTI
Secondo le notizie dei più autorevoli quotidiani il nuovo bonus casa del 110% riguarderà i lavori importanti sulla casa.

Chi ha quindi in programma opere di minore impatto può già procedere sulla base delle norme e detrazioni esistenti.

Un facile esempio può essere quello della sostituzione dei serramenti. Se viene realizzato come unico intervento, è agevolato dal 50% standard in quanto manutenzione straordinaria o dall’ecobonus al 50%.
Stesso discorso per l’acquisto di mobili abbinato a una ristrutturazione  bonus mobili con detrazione del 50% su una spesa massima di 10K euro.
Anche chi intende sfruttare il bonus facciate per tinteggiatura o pulitura della facciata esterna può già procedere con l’attuale bonus facciate al 90%.

2. SCONTO IN FATTURA vs CESSIONE DEL CREDITO
Il bonus 110% prevede la possibilità di cedere il credito da detrazione a banche/intermediari finanziari oppure di trasformare la futura detrazione in uno sconto in fattura da parte del fornitore/impresa.
La prima opzione (cessione a banche o intermediari) è sicuramente la più interessante e diventa praticamente indispensabile per il contribuente medio affinché possa sfruttare al massimo tale detrazione, che prevedrebbe altrimenti redditi davvero importanti per essere utilizzata appieno.

3. EDIFICIO E PROPRIETARIO
Il nuovo bonus 110% dovrebbe seguire la stessa tipologia degli attuali ecobonus e bonus facciate e quindi si potrà utilizzare anche per interventi su edifici diversi dall’abitativo, cioè anche per uffici e capannoni (con sconti IRES e IRPEF).
La detrazione per la ristrutturazione pari al 50% (spesa massima di 96K euro), il bonus verde e il bonus mobili, sono invece detrazioni limitate alle sole abitazioni e pertinenze.

4. INCERTEZZA
Siamo ad oggi tutti in fremente attesa di conoscere i dettagli concreti del nuovo decreto.
Ricordiamo che per i privati è il momento del pagamento della regolare fattura che decide la detrazione.

In caso di lavori già avviati si attendono le direttive concrete da parte del Governo per capire come si possano gestire le detrazioni.

Bonus ristrutturazioni al 110%?

Probabile anche una revisione del bonus facciate, dello sconto immediato in fattura e della cessione del credito alle banche

Buone notizie per rilanciare l’edilizia nella fase 2, il Governo pensa ad aumentare ecobonus e sismabonus, con detrazione fino al 110%, maggior tempo per usufruire degli incentivi oltre al potenziamento dello sconto in fattura e la cessione del credito alle banche. 

Potrebbero rientrare gli interventi strutturali e quelli più importanti di miglioramento energetico, ma anche il bonus facciate, l’installazione del fotovoltaico e la sostituzione di finestre.

Si prevede anche un’agevolazione per le assicurazioni anticalamità stipulate a seguito di un intervento antisismico.

Eco e sismabonus fino al 110%

La scadenza, dovrebbe essere prorogata fino al 31 dicembre 2021, e i tempi di rimborso in 5 anni.

La detrazione del 110% sarà riconosciuta ai contribuenti che pagano le spese per i lavori.
In alternativa, lo sconto in fattura: la ditta/impresa anticiperà, sotto forma di sconto, il 100% del costo dei lavori, ricevendo un credito di imposta pari al 110%. 

Il meccanismo dello sconto in fattura non ha avuto gran riscontro già lo scorso anno, viste anche le rimostranze dell’associazione artigiani poiché toglieva la liquidità vitale alle imprese per lavorare.

Una novità importante sembra essere la possibilità di cedere il credito corrispondente alla detrazione alle banche o ad altri intermediari finanziari.

Bonus facciate con super-detrazioni
Anche il bonus facciate potrebbe aumentare ma solo collegato agli interventi più importanti.

90% per assicurazioni
Possibile pure una detrazione del 90% per chi, a seguito di un intervento con sismabonus, stipula una polizza assicurativa anticalamità. Ulteriore incentivo per le case più sicure, antisismiche e più efficienti,

In un momento di difficoltà e scarsa liquidità per le imprese questo potrebbe essere un intervento importante a patto che non vada a mettere ancora più in crisi le imprese con crediti futuri o futuribili difficili da sostenere nel breve periodo. Che al momento sembra quello più difficile.