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UFFICIALE IL SUPER BONUS AL 110%

L’infografica che sintetizza le principali novità in campo immobiliare del SUPERBONUS 110% pubblicato ieri sera in Gazzetta Ufficiale.

Ufficiale il Decreto Rilancio contenente il Superbonus 110%.
Con il Superbonus 110% diventano ancora più convenienti ecobonus e sismabonus.
Il nuovo bonus si applica alle spese sostenute dal 01 luglio 2020 fino al 31 dicembre 2021 con una detrazione che potrà essere recuperata in 5 anni con quote annuali di pari importo oppure come sconto in fattura con cessione del credito all’impresa o a banche e intermediari finanziari.

MIGLIORAMENTO ENERGETICO:
Ribadiamo che questa agevolazione si applica a interventi importanti sulla casa:
1. CAPPOTTO TERMICO
dell’involucro dell’edificio maggiore del 25% della sua superficie disperdente lorda.
Spesa massima pari a 60K euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari (anche quindi in condominio);
2. CALDAIE PER CASE SINGOLE
Interventi su edifici unifamiliari
per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo.
Il limite di spesa scende a 30K euro
3. CALDAIE PER CONDOMINIO
Interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, (almeno classe A) o impianti a pompa di calore, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo.
Il limite di spesa scende a 30K euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari.
4. FOTOVOLTAICO E RICARICA AUTO ELETTRICHE
Solo se installati congiuntamente ad uno degli interventi di riqualificazione energetica o miglioramento sismico possono essere detratti al 110% anche:
– gli impianti fotovoltaici connessi alla rete elettrica
Spesa massima 48K euro – 2.400 € per kW di potenza nominale
Solo se energia non autoconsumata viene ceduta al GSE
– i sistemi di accumulo integrati all’impianto fotovoltaico
Spesa massima 1.000 € per kWh di capacità di accumulo
– le colonnine di ricarica per auto elettriche
5. ALTRI INTERVENTI
Gli altri interventi di miglioramento energetico, come la sostituzione di infissi e finestre sarà detraibile al 110% solo se realizzata assieme al cappotto o all’installazione di caldaie a condensazione (classe A) o a pompa di calore.

MIGLIORAMENTO SISMICO
Nel Superbonus al 110% rientrano anche i lavori di miglioramento sismico (per edifici in zona 1, 2 e 3).

Anche per le spese di acquisto di edifici antisismici realizzati mediante demolizione e ricostruzione (sismabonus acquisti) in zona sismica 1, 2 e 3, l’aliquota della detrazione sale al 110%.

Per il sismabonus si prevede una detrazione al 90% per una polizza assicurativa anticalamità nel caso in cui sia stato ceduto il credito d’imposta all’impresa o a una compagnia assicurativa.

PRIMA CASA, SECONDA CASA, CONDOMINIO
– prime case e seconde case in condominio hanno diritto al superbonus del 110% per interventi antisismici e di riqualificazione energetica;
– unità immobiliari hanno diritto al superbonus del 110% per interventi antisismici e di riqualificazione energetica effettuati da persone fisiche;
– seconde case unifamiliari hanno diritto al superbonus per gli interventi antisismici ma non per quelli di riqualificazione energetica.

DICHIARAZIONI E CERTIFICAZIONI
Per ottenere il superbonus 110% a seguito di un intervento di miglioramento energetico:
– I lavori ammessi devono prevedere il miglioramento di almeno due classi energetiche o il raggiungimento della classe energetica più alta, dimostrato con APE con dichiarazione asseverata di un tecnico abilitato.

Per ottenere il superbonus 110% il contribuente deve provvedere ad alcune dichiarazioni:
– VISTO DI CONFORMITà
rilasciato da commercialisti, consulenti del lavoro e CAF
attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione.
– ASSEVERAZIONE
Del rispetto dei requisiti minimi e congruità delle spese per gli interventi di riqualificazione energetica
– ASSEVERAZIONE
Dell’efficacia dei lavori e congruità delle spese per gli interventi di miglioramento sismico

I soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni devono stipulare una polizza di assicurazione RC di 500 mila euro al fine di garantire ai propri clienti il risarcimento dei danni eventualmente provocati dall’attività prestata e al bilancio dello Stato.

APPROVATO IL SUPER BONUS AL 110%

Il Consiglio dei Ministri ha approvato il Decreto Rilancio contenente il Superbonus 110%.
Si attende solo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale per l’entrata in vigore.

Il Superbonus 110% prevede impatti su ecobonus e sismabonus con estensione a impianti fotovoltaici e impianti di ricarica di veicoli elettrici.
Gli sconti sono limitati solo alle abitazioni principali e rivolto alle persone fisiche.

Il nuovo bonus si applica alle spese sostenute dal 01 luglio 2020 fino al 31 dicembre 2021.
Detrazione recuperata in 5 anni con quote annuali di pari importo.

Il Superbonus al 110% si affianca alle detrazioni oggi esistenti ma non le sostituisce.
ECOBONUS 50-65% – SISMABONUS 75-80%
L’ecobonus invece si applica a qualsiasi immobile e possono beneficiarne anche le imprese.

Pagamenti sempre effettuati con bonifico parlante.

Lavori ammessi per il superbonus 110%:
Ribadiamo che questa agevolazione si applica a interventi importanti sulla casa:

isolamento termico dell’involucro dell’edificio maggiore del 25% della sua superficie disperdente lorda. Spesa massima pari a 60K euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari (anche quindi in condominio);

 sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, (almeno classe A) o impianti a pompa di calore, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo. Il limite di spesa scende a 30K euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari;

 edifici unifamiliari (abitazione principale) per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo. La detrazione è calcolata su un massimo di spesa pari a 30K euro (compreso anche smaltimento vecchio impianto)

I lavori ammessi prevedono il miglioramento di almeno due classi energetiche o il raggiungimento della classe energetica più alta, dimostrato con APE con dichiarazione asseverata di un tecnico abilitato.

Agevolabile anche l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici, sempreché sia conseguenza di uno degli interventi precedenti.

Nel Superbonus al 110% rientrano anche i lavori di miglioramento sismico (per edifici in zona 1, 2 e 3).
La riduzione del rischio sismico deve essere asseverata dal professionista incaricato della progettazione strutturale, direttore lavori e collaudatore. I professionisti dichiarano la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.

Per il sismabonus si prevede una detrazione al 90% per una polizza assicurativa anticalamità nel caso in cui sia stato ceduto alla stessa compagnia assicurativa anche il credito di imposta maturato con i lavori.

Per l’installazione di impianti fotovoltaici spetta la detrazione del 110% per le spese sostenute fino a un massimo di 48K euro e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW sempreché l’installazione degli impianti sia collegato ad uno degli interventi suddetti. Il valore massimo per kW nominale cala a 1.600 euro per gli interventi con ecobonus.

Prevista la detrazione anche per installazione di sistemi di accumulo dell’energia elettrica prodotta con limite di spesa massimo pari a 1.000 euro per kWh di capacità di accumulo della batteria.

Per la cessione del credito o lo sconto in fattura c’è l’obbligo da parte del contribuente/committente dei lavori di richiedere il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione. Il visto è rilasciato da specificatamente incaricati.
La documentazione va inviata in via telematica all’ENEA.

I soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni devono stipulare una polizza di assicurazione RC al fine di garantire ai propri clienti il risarcimento dei danni eventualmente provocati dall’attività prestata e al bilancio dello Stato. La non veridicità delle attestazioni o asseverazioni comporta la decadenza dal beneficio.

4 CONSIDERAZIONI PER VALUTARE IL BONUS CASA 110%

1. LAVORI IMPORTANTI
Secondo le notizie dei più autorevoli quotidiani il nuovo bonus casa del 110% riguarderà i lavori importanti sulla casa.

Chi ha quindi in programma opere di minore impatto può già procedere sulla base delle norme e detrazioni esistenti.

Un facile esempio può essere quello della sostituzione dei serramenti. Se viene realizzato come unico intervento, è agevolato dal 50% standard in quanto manutenzione straordinaria o dall’ecobonus al 50%.
Stesso discorso per l’acquisto di mobili abbinato a una ristrutturazione  bonus mobili con detrazione del 50% su una spesa massima di 10K euro.
Anche chi intende sfruttare il bonus facciate per tinteggiatura o pulitura della facciata esterna può già procedere con l’attuale bonus facciate al 90%.

2. SCONTO IN FATTURA vs CESSIONE DEL CREDITO
Il bonus 110% prevede la possibilità di cedere il credito da detrazione a banche/intermediari finanziari oppure di trasformare la futura detrazione in uno sconto in fattura da parte del fornitore/impresa.
La prima opzione (cessione a banche o intermediari) è sicuramente la più interessante e diventa praticamente indispensabile per il contribuente medio affinché possa sfruttare al massimo tale detrazione, che prevedrebbe altrimenti redditi davvero importanti per essere utilizzata appieno.

3. EDIFICIO E PROPRIETARIO
Il nuovo bonus 110% dovrebbe seguire la stessa tipologia degli attuali ecobonus e bonus facciate e quindi si potrà utilizzare anche per interventi su edifici diversi dall’abitativo, cioè anche per uffici e capannoni (con sconti IRES e IRPEF).
La detrazione per la ristrutturazione pari al 50% (spesa massima di 96K euro), il bonus verde e il bonus mobili, sono invece detrazioni limitate alle sole abitazioni e pertinenze.

4. INCERTEZZA
Siamo ad oggi tutti in fremente attesa di conoscere i dettagli concreti del nuovo decreto.
Ricordiamo che per i privati è il momento del pagamento della regolare fattura che decide la detrazione.

In caso di lavori già avviati si attendono le direttive concrete da parte del Governo per capire come si possano gestire le detrazioni.

Bonus ristrutturazioni al 110%?

Probabile anche una revisione del bonus facciate, dello sconto immediato in fattura e della cessione del credito alle banche

Buone notizie per rilanciare l’edilizia nella fase 2, il Governo pensa ad aumentare ecobonus e sismabonus, con detrazione fino al 110%, maggior tempo per usufruire degli incentivi oltre al potenziamento dello sconto in fattura e la cessione del credito alle banche. 

Potrebbero rientrare gli interventi strutturali e quelli più importanti di miglioramento energetico, ma anche il bonus facciate, l’installazione del fotovoltaico e la sostituzione di finestre.

Si prevede anche un’agevolazione per le assicurazioni anticalamità stipulate a seguito di un intervento antisismico.

Eco e sismabonus fino al 110%

La scadenza, dovrebbe essere prorogata fino al 31 dicembre 2021, e i tempi di rimborso in 5 anni.

La detrazione del 110% sarà riconosciuta ai contribuenti che pagano le spese per i lavori.
In alternativa, lo sconto in fattura: la ditta/impresa anticiperà, sotto forma di sconto, il 100% del costo dei lavori, ricevendo un credito di imposta pari al 110%. 

Il meccanismo dello sconto in fattura non ha avuto gran riscontro già lo scorso anno, viste anche le rimostranze dell’associazione artigiani poiché toglieva la liquidità vitale alle imprese per lavorare.

Una novità importante sembra essere la possibilità di cedere il credito corrispondente alla detrazione alle banche o ad altri intermediari finanziari.

Bonus facciate con super-detrazioni
Anche il bonus facciate potrebbe aumentare ma solo collegato agli interventi più importanti.

90% per assicurazioni
Possibile pure una detrazione del 90% per chi, a seguito di un intervento con sismabonus, stipula una polizza assicurativa anticalamità. Ulteriore incentivo per le case più sicure, antisismiche e più efficienti,

In un momento di difficoltà e scarsa liquidità per le imprese questo potrebbe essere un intervento importante a patto che non vada a mettere ancora più in crisi le imprese con crediti futuri o futuribili difficili da sostenere nel breve periodo. Che al momento sembra quello più difficile.

LOCAZIONI RESIDENZIALI E COVID-19



Per chi ha un MUTUO per l’acquisto della prima casa è possibile, a determinate condizioni, chiedere la sospensione temporanea del pagamento delle rate.

Per chi invece si trova in AFFITTO il discorso è diverso. Non c’è una legge precisa che permetta, come per il mutuo, la sospensione del pagamento dei canoni di locazione.

La strada da seguire è quella indicata da varie associazioni, secondo cui il conduttore può chiedere al locatore di casa una revisione del canone di locazione.

In buona sostanza non esiste una norma che prevede la possibilità di una autoriduzione del canone di locazione dovuta all’emergenza sanitaria ma solo la possibilità di trovare un accordo tra conduttore e locatore.

Tale accordo deve essere obbligatoriamente scritto e registrato in Agenzia delle Entrate.

Il locatore può concedere due opportunità al conduttore:
Accordo scritto per la rateizzazione del canone di locazione per un periodo di tempo concordato, nulla più che una dilazione nel pagamento delle mensilità;
Accordo scritto e registrato di riduzione temporanea del canone di locazione;

Il secondo caso è sicuramente il più interessante da affrontare.

In particolare, nell’accordo si deve far riferimento al contratto in essere, indicando i dati del locatore e del conduttore, il canone annuale inizialmente stabilito, il nuovo canone più basso e il numero di mesi di riduzione.

L’accordo deve contenere data e firma di entrambe le parti in causa e viste le restrizioni per l’emergenza sanitaria in corso il tutto può comunque essere fatto via mail (meglio se PEC-posta elettronica certificata).

A questo punto il nuovo accordo deve essere registrato agli uffici dell’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. Tuttavia, considerando l’emergenza in corso e l’impossibilità negli spostamenti la registrazione è possibile tramite l’invio di una email o contattando il tuo agente immobiliare di fiducia che può effettuare una registrazione in via telematica.

Se si dovesse scegliere l’invio tramite mail, una volta finita l’emergenza sanitaria, bisognerà depositare l’originale dell’atto presso l’ufficio competente.

La registrazione dell’accordo di riduzione temporanea del canone di locazione è un beneficio sia per il conduttore che per il locatore.
Il CONDUTTORE pagherà meno utilizzando sempre lo stesso appartamento;
Il LOCATORE potrà pagare le imposte su quanto effettivamente incassato e non sull’importo dichiarato nel contratto originale.

La registrazione dell’accordo di riduzione del canone non prevede spese e l’atto è esente da imposta di bollo (non si tratta infatti di novazione).

CONDUTTORE = inquilino
LOCATORE = proprietario

CORONAVIRUS E CONTRATTI NON CONCLUSI


Molto importante quanto previsto dal DL 18/2020 in tema di contratti ancora da definire.

Non adempiere le obbligazioni contrattuali in questo periodo, in cui sono attive le «misure di contenimento» disposte per arginare Covid-19, non genera automaticamente conseguenze negative per il debitore: il giudice che sia chiamato a decidere in ordine alle conseguenze generate dall’inadempimento dovrà necessariamente “valutare” la situazione concreta mettendo l’inadempimento su un piatto della bilancia e la necessità di rispettare le «misure di contenimento» (ad esempio: le limitazioni agli spostamenti) sull’altro piatto.

Lo stabilisce l’articolo 91 del Dl 18/2020 nel suo intento di «sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da Covid-19», con ciò raccogliendo l’allarme che Il Sole 24 Ore aveva lanciato il 17 marzo: infatti, in mancanza di una norma di legge che esplicitamente provvedesse sul punto, la norma di cui all’articolo 1218 del codice civile sarebbe stata implacabile: «Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile».

La norma è scritta affinché chi assume obblighi pensi bene a quel che sta facendo e si organizzi al meglio: solo l’impossibilità sopravvenuta della prestazione (e non la mera difficoltà, anche grave) che, in più, derivi da causa non imputabile al debitore, rende l’inadempimento incolpevole. In ogni altro caso l’inadempimento è colpevole (è una sorta di responsabilità “oggettiva” che colloca sul debitore il rischio dell’inadempimento) e obbliga il debitore inadempiente a risarcire il danno provocato al creditore e che sia conseguenza «immediata e diretta» dell’inadempimento (sia nella sua componente di danno emergente che nella sua componente di lucro cessante: articolo 1223 del Codice civile). 
Oltre alla disattivazione della norma di cui all’articolo 1218, l’articolo 91, del Dl 18/2020 rimette alla valutazione del giudice anche la maturazione di una “decadenza” o la pretesa di una “penale” «connesse a ritardati o omessi adempimenti» i quali siano, a loro volta, da porre in relazione al «rispetto delle misure di contenimento».

In altre parole, alla luce di questa normativa emergenziale, può stare sufficientemente tranquillo chi:

  • a) pretenda uno spostamento di qualche settimana di una data per la stipula di un contratto definitivo, decisa in un contratto preliminare;
  • b) abbia pattuito un «termine essenziale» per l’adempimento di una data obbligazione (l’articolo 1457 del Codice civile);
  • c) abbia dato o ricevuto una “caparra confirmatoria”: in questo caso, l’inadempimento di una parte provoca che l’altra parte può recedere dal contratto e può trattenere la caparra o pretendere il doppio di quella data;
  • d) abbia pattuito una “penale”: si tratta di una somma dovuta per il caso di inadempimento di un’obbligazione che «ha l’effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non è stata convenuta la risarcibilità del danno ulteriore» (articolo 1382 del codice civile).

FONTE: Il Sole 24 Ore 19.03.2020 – articolo di Angelo Busani

FOTO: Photo by Helloquence on Unsplash

CORONAVIRUS E MUTUI

Il D.L. Cura Italia, varato dal Governo italiano contenente misure urgenti di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza da COVID-19, tra i vari interventi, consente anche ai lavoratori autonomi e ai liberi professionisti colpiti dalla crisi di sospendere il pagamento delle rate di mutuo fino a 18 mesi.

Finora, potevano aderire al Fondo Gasparrini solamente i lavoratori dipendenti, i titolari di rapporti di lavoro parasubordinato, o di rappresentanza commerciale o di agenzia.
Era inoltre necessario aver stipulato un mutuo per un importo massimo di euro 250.000 ed essere in possesso di un indicatore della situazione economica equivale (ISEE) non superiore a euro 30.000.

Cosa prevede il decreto “Cura Italia”
Il D.L. per un periodo di 9 mesi dall’entrata in vigore dello stesso:
• abolisce l’onere di dover possedere un ISEE non superiore a € 30.000;
• prevede l’estensione della presente agevolazione anche ai lavoratori autonomi e ai liberi professionisti che autocertificano “in un trimestre successivo al 21 febbraio 2020 ovvero nel minor lasso di tempo intercorrente tra la data della domanda e la predetta data, un calo del proprio fatturato, superiore al 33% del fatturato dell’ultimo trimestre 2019 in conseguenza della chiusura o della restrizione della propria attività operata in attuazione delle disposizioni adottate dall’autorità Fondo di solidarietà per mutui prima casa”.
Periodo di sospensione e modalità di presentazione della domanda
La sospensione del mutuo potrà valere per un periodo massimo di 18 mesi.
Bisognerà attendere alcune disposizioni attuative.
È probabile che il mutuatario dovrà presentare domanda di sospensione del mutuo alla banca, compilando un apposito modello, che sarà disponibile sia sul sito del dipartimento del tesoro che su quello della Consap.

Il nuovo regolamento e la nuova domanda dovranno:
• essere approvati in relazione al periodo di vigenza del decreto (attualmente per 9 mesi)
• prevedere la consegna (per i lavoratori autonomi e i liberi professionisti), dell’autocertificazione indicata dal decreto Cura Italia ed eventuali ulteriori documenti.
• indicare comunque il periodo di tempo per il quale viene chiesta la sospensione delle rate di mutuo.

In particolare, il decreto prevede “Per un periodo di 9 mesi dall’entrata in vigore del presente decreto legge, in deroga alla ordinaria disciplina del Fondo di cui all’articolo 2, commi da 475 a 480 della legge 244/2007:
a. L’ammissione ai benefici del Fondo è esteso ai lavoratori autonomi e ai liberi professionisti che autocertifichino di aver registrato, in un trimestre successivo al 21 febbraio 2020 ovvero nel minor lasso di tempo intercorrente tra la data della domanda e la predetta data, un calo del proprio fatturato, superiore al 33% del fatturato dell’ultimo trimestre 2019 in conseguenza della chiusura o della restrizione della propria attività operata in attuazione delle disposizioni adottate dall’autorità competente per l’emergenza coronavirus;
b. Per l’accesso al Fondo non è richiesta la presentazione dell’indicatore ISEE”.
Per tali fini viene permesso l’uso del Fondo Gasparrini.
Introdotto dalla legge di Bilancio 2008, poi rifinanziato dal decreto Cura Italia, per chiedere la sospensione, in condizioni normali, del mutuo al massimo per due volte e per massimo 18 mesi, prorogando poi la scadenza finale per un periodo corrispondente al tempo della sospensione.

Le principali condizioni per beneficiare dell’agevolazione sono le seguenti:
• il mutuo per l’acquisto della prima casa
• mutuo acceso da più di 1 anno;
• il capitale residuo del mutuo non superiore a € 250.000;
• non si può essere in ritardo con il pagamento delle rate per più di 90 giorni.

Motivazione per accedervi:
prevedono che il mutuatario dimostri “di non essere in grado di provvedere al pagamento delle rate del mutuo” per almeno una delle seguenti ragioni:
• cessazione del lavoro subordinato a tempo indeterminato o determinato o cassa integrazione superiore ai 30 giorni;
• cessazione del lavoro parasubordinato o di rappresentanza commerciale o di agenzia;
• morte o riconoscimento di grave handicap o di invalidità civile oltre l’80;
• riduzione del fatturato per gli autonomi di oltre il 33% dal 21/2/2020.

FONTE: www.fisco7.it