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LOCAZIONI RESIDENZIALI E COVID-19



Per chi ha un MUTUO per l’acquisto della prima casa è possibile, a determinate condizioni, chiedere la sospensione temporanea del pagamento delle rate.

Per chi invece si trova in AFFITTO il discorso è diverso. Non c’è una legge precisa che permetta, come per il mutuo, la sospensione del pagamento dei canoni di locazione.

La strada da seguire è quella indicata da varie associazioni, secondo cui il conduttore può chiedere al locatore di casa una revisione del canone di locazione.

In buona sostanza non esiste una norma che prevede la possibilità di una autoriduzione del canone di locazione dovuta all’emergenza sanitaria ma solo la possibilità di trovare un accordo tra conduttore e locatore.

Tale accordo deve essere obbligatoriamente scritto e registrato in Agenzia delle Entrate.

Il locatore può concedere due opportunità al conduttore:
Accordo scritto per la rateizzazione del canone di locazione per un periodo di tempo concordato, nulla più che una dilazione nel pagamento delle mensilità;
Accordo scritto e registrato di riduzione temporanea del canone di locazione;

Il secondo caso è sicuramente il più interessante da affrontare.

In particolare, nell’accordo si deve far riferimento al contratto in essere, indicando i dati del locatore e del conduttore, il canone annuale inizialmente stabilito, il nuovo canone più basso e il numero di mesi di riduzione.

L’accordo deve contenere data e firma di entrambe le parti in causa e viste le restrizioni per l’emergenza sanitaria in corso il tutto può comunque essere fatto via mail (meglio se PEC-posta elettronica certificata).

A questo punto il nuovo accordo deve essere registrato agli uffici dell’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. Tuttavia, considerando l’emergenza in corso e l’impossibilità negli spostamenti la registrazione è possibile tramite l’invio di una email o contattando il tuo agente immobiliare di fiducia che può effettuare una registrazione in via telematica.

Se si dovesse scegliere l’invio tramite mail, una volta finita l’emergenza sanitaria, bisognerà depositare l’originale dell’atto presso l’ufficio competente.

La registrazione dell’accordo di riduzione temporanea del canone di locazione è un beneficio sia per il conduttore che per il locatore.
Il CONDUTTORE pagherà meno utilizzando sempre lo stesso appartamento;
Il LOCATORE potrà pagare le imposte su quanto effettivamente incassato e non sull’importo dichiarato nel contratto originale.

La registrazione dell’accordo di riduzione del canone non prevede spese e l’atto è esente da imposta di bollo (non si tratta infatti di novazione).

CONDUTTORE = inquilino
LOCATORE = proprietario

FONDO RIPRESA TRENTINO

Via libera al Fondo Ripresa Trentino: 250 milioni di euro in favore di imprese e lavoratori autonomi danneggiati dagli effetti dell’epidemia

Con la Delibera 392 ieri la Giunta Provinciale ha attivato una linea di finanziamenti a tasso zero nell’ordine di 250 milioni di euro a favore di imprese e lavoratori autonomi trentini danneggiati dagli effetti del Coronavirus, nonché la sospensione – o rinegoziazione – dei mutui in essere, con allungamento del periodo di rimborso attraverso “Il Fondo Ripresa Trentino”.

Le banche potranno concedere linee di finanziamento a imprese di qualsivoglia comparto e ai lavoratori autonomi, con erogazione in unica soluzione e rimborso unico dopo due anni, a fronte di garanzie del Confidi a costo zero.

La Provincia, con uno stanziamento di 2 milioni di euro, provvederà al pagamento degli interessi passivi maturati per i 24 mesi previsti.

Con l’adesione al Protocollo banche ed intermediari finanziari potranno concedere linee di finanziamento erogate in unica soluzione e rimborsate, sempre in unica soluzione, alla scadenza del ventiquattresimo mese. Le operazioni saranno regolate al tasso fisso, con intervento del Confidi all’80%. Con la loro adesione banche, intermediari finanziari e Confidi si impegnano a procedere con iter istruttorio prioritario e semplificato, nonché a azzerare oneri o costi per istruttoria e spese e le commissioni di garanzia. Alla scadenza dei 24 mesi le parti potranno pattuire un pagamento rateizzato a condizioni agevolate.

Ferma restando l’autonoma valutazione del merito di credito da parte degli enti finanziatori, possono beneficiare del contributo in conto interesse della Provincia gli operatori economici che, in qualsiasi forma, esercitino imprese industriali, commerciali, turistiche, di servizi, artigiane o agricole, ovvero lavoratori autonomi e liberi professionisti titolari di partita Iva.

I richiedenti devono avere sede legale o unità operative in Trentino e avere subito un impatto negativo a seguito dell’emergenza creata dal Coronavirus, in termini di riduzione di almeno il 10% del fatturato, compensi, presenze e/o arrivi, prenotazioni / ordinativi, incassi da vendite/prestazioni.

Nel Protocollo, che avrà efficacia fino al 31 marzo 2021, si prevedono 3 tipologie di interventi per promuovere l’accesso alla liquidità, in ragione delle specifiche esigenze o delle caratteristiche dell’operatore economico:

– la prima è riservata agli operatori economici minori che, per forma giuridica o specifica operatività, non possono essere soci dei Confidi ovvero che intendano procedere celermente a prescindere dall’intervento dei Confidi.

– la seconda agli operatori economici con attivazione dei Confidi;

– la terza agli operatori economici più strutturati che ricorreranno al Fondo Strategico del Trentino-Alto Adige – Comparto Trento.

Le banche, gli intermediari finanziari ed i confidi possono aderire fin da subito al Protocollo inviando alla Direzione Generale della Provincia ed a Cassa del Trentino S.p.A. apposita richiesta. Cassa del Trentino S.p.A. renderà noti sul proprio sito internet i nominativi delle entità finanziarie aderenti alle quali andrà indirizzata la domanda per l’attivazione delle misure del Protocollo.

FONTE: UFFICIO STAMPA PROVINCIA AUTONOMA DI TRENTO

CORONAVIRUS E CONTRATTI NON CONCLUSI


Molto importante quanto previsto dal DL 18/2020 in tema di contratti ancora da definire.

Non adempiere le obbligazioni contrattuali in questo periodo, in cui sono attive le «misure di contenimento» disposte per arginare Covid-19, non genera automaticamente conseguenze negative per il debitore: il giudice che sia chiamato a decidere in ordine alle conseguenze generate dall’inadempimento dovrà necessariamente “valutare” la situazione concreta mettendo l’inadempimento su un piatto della bilancia e la necessità di rispettare le «misure di contenimento» (ad esempio: le limitazioni agli spostamenti) sull’altro piatto.

Lo stabilisce l’articolo 91 del Dl 18/2020 nel suo intento di «sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da Covid-19», con ciò raccogliendo l’allarme che Il Sole 24 Ore aveva lanciato il 17 marzo: infatti, in mancanza di una norma di legge che esplicitamente provvedesse sul punto, la norma di cui all’articolo 1218 del codice civile sarebbe stata implacabile: «Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile».

La norma è scritta affinché chi assume obblighi pensi bene a quel che sta facendo e si organizzi al meglio: solo l’impossibilità sopravvenuta della prestazione (e non la mera difficoltà, anche grave) che, in più, derivi da causa non imputabile al debitore, rende l’inadempimento incolpevole. In ogni altro caso l’inadempimento è colpevole (è una sorta di responsabilità “oggettiva” che colloca sul debitore il rischio dell’inadempimento) e obbliga il debitore inadempiente a risarcire il danno provocato al creditore e che sia conseguenza «immediata e diretta» dell’inadempimento (sia nella sua componente di danno emergente che nella sua componente di lucro cessante: articolo 1223 del Codice civile). 
Oltre alla disattivazione della norma di cui all’articolo 1218, l’articolo 91, del Dl 18/2020 rimette alla valutazione del giudice anche la maturazione di una “decadenza” o la pretesa di una “penale” «connesse a ritardati o omessi adempimenti» i quali siano, a loro volta, da porre in relazione al «rispetto delle misure di contenimento».

In altre parole, alla luce di questa normativa emergenziale, può stare sufficientemente tranquillo chi:

  • a) pretenda uno spostamento di qualche settimana di una data per la stipula di un contratto definitivo, decisa in un contratto preliminare;
  • b) abbia pattuito un «termine essenziale» per l’adempimento di una data obbligazione (l’articolo 1457 del Codice civile);
  • c) abbia dato o ricevuto una “caparra confirmatoria”: in questo caso, l’inadempimento di una parte provoca che l’altra parte può recedere dal contratto e può trattenere la caparra o pretendere il doppio di quella data;
  • d) abbia pattuito una “penale”: si tratta di una somma dovuta per il caso di inadempimento di un’obbligazione che «ha l’effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non è stata convenuta la risarcibilità del danno ulteriore» (articolo 1382 del codice civile).

FONTE: Il Sole 24 Ore 19.03.2020 – articolo di Angelo Busani

FOTO: Photo by Helloquence on Unsplash

CORONAVIRUS E MUTUI

Il D.L. Cura Italia, varato dal Governo italiano contenente misure urgenti di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza da COVID-19, tra i vari interventi, consente anche ai lavoratori autonomi e ai liberi professionisti colpiti dalla crisi di sospendere il pagamento delle rate di mutuo fino a 18 mesi.

Finora, potevano aderire al Fondo Gasparrini solamente i lavoratori dipendenti, i titolari di rapporti di lavoro parasubordinato, o di rappresentanza commerciale o di agenzia.
Era inoltre necessario aver stipulato un mutuo per un importo massimo di euro 250.000 ed essere in possesso di un indicatore della situazione economica equivale (ISEE) non superiore a euro 30.000.

Cosa prevede il decreto “Cura Italia”
Il D.L. per un periodo di 9 mesi dall’entrata in vigore dello stesso:
• abolisce l’onere di dover possedere un ISEE non superiore a € 30.000;
• prevede l’estensione della presente agevolazione anche ai lavoratori autonomi e ai liberi professionisti che autocertificano “in un trimestre successivo al 21 febbraio 2020 ovvero nel minor lasso di tempo intercorrente tra la data della domanda e la predetta data, un calo del proprio fatturato, superiore al 33% del fatturato dell’ultimo trimestre 2019 in conseguenza della chiusura o della restrizione della propria attività operata in attuazione delle disposizioni adottate dall’autorità Fondo di solidarietà per mutui prima casa”.
Periodo di sospensione e modalità di presentazione della domanda
La sospensione del mutuo potrà valere per un periodo massimo di 18 mesi.
Bisognerà attendere alcune disposizioni attuative.
È probabile che il mutuatario dovrà presentare domanda di sospensione del mutuo alla banca, compilando un apposito modello, che sarà disponibile sia sul sito del dipartimento del tesoro che su quello della Consap.

Il nuovo regolamento e la nuova domanda dovranno:
• essere approvati in relazione al periodo di vigenza del decreto (attualmente per 9 mesi)
• prevedere la consegna (per i lavoratori autonomi e i liberi professionisti), dell’autocertificazione indicata dal decreto Cura Italia ed eventuali ulteriori documenti.
• indicare comunque il periodo di tempo per il quale viene chiesta la sospensione delle rate di mutuo.

In particolare, il decreto prevede “Per un periodo di 9 mesi dall’entrata in vigore del presente decreto legge, in deroga alla ordinaria disciplina del Fondo di cui all’articolo 2, commi da 475 a 480 della legge 244/2007:
a. L’ammissione ai benefici del Fondo è esteso ai lavoratori autonomi e ai liberi professionisti che autocertifichino di aver registrato, in un trimestre successivo al 21 febbraio 2020 ovvero nel minor lasso di tempo intercorrente tra la data della domanda e la predetta data, un calo del proprio fatturato, superiore al 33% del fatturato dell’ultimo trimestre 2019 in conseguenza della chiusura o della restrizione della propria attività operata in attuazione delle disposizioni adottate dall’autorità competente per l’emergenza coronavirus;
b. Per l’accesso al Fondo non è richiesta la presentazione dell’indicatore ISEE”.
Per tali fini viene permesso l’uso del Fondo Gasparrini.
Introdotto dalla legge di Bilancio 2008, poi rifinanziato dal decreto Cura Italia, per chiedere la sospensione, in condizioni normali, del mutuo al massimo per due volte e per massimo 18 mesi, prorogando poi la scadenza finale per un periodo corrispondente al tempo della sospensione.

Le principali condizioni per beneficiare dell’agevolazione sono le seguenti:
• il mutuo per l’acquisto della prima casa
• mutuo acceso da più di 1 anno;
• il capitale residuo del mutuo non superiore a € 250.000;
• non si può essere in ritardo con il pagamento delle rate per più di 90 giorni.

Motivazione per accedervi:
prevedono che il mutuatario dimostri “di non essere in grado di provvedere al pagamento delle rate del mutuo” per almeno una delle seguenti ragioni:
• cessazione del lavoro subordinato a tempo indeterminato o determinato o cassa integrazione superiore ai 30 giorni;
• cessazione del lavoro parasubordinato o di rappresentanza commerciale o di agenzia;
• morte o riconoscimento di grave handicap o di invalidità civile oltre l’80;
• riduzione del fatturato per gli autonomi di oltre il 33% dal 21/2/2020.

FONTE: www.fisco7.it