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LOCAZIONI RESIDENZIALI E COVID-19



Per chi ha un MUTUO per l’acquisto della prima casa è possibile, a determinate condizioni, chiedere la sospensione temporanea del pagamento delle rate.

Per chi invece si trova in AFFITTO il discorso è diverso. Non c’è una legge precisa che permetta, come per il mutuo, la sospensione del pagamento dei canoni di locazione.

La strada da seguire è quella indicata da varie associazioni, secondo cui il conduttore può chiedere al locatore di casa una revisione del canone di locazione.

In buona sostanza non esiste una norma che prevede la possibilità di una autoriduzione del canone di locazione dovuta all’emergenza sanitaria ma solo la possibilità di trovare un accordo tra conduttore e locatore.

Tale accordo deve essere obbligatoriamente scritto e registrato in Agenzia delle Entrate.

Il locatore può concedere due opportunità al conduttore:
Accordo scritto per la rateizzazione del canone di locazione per un periodo di tempo concordato, nulla più che una dilazione nel pagamento delle mensilità;
Accordo scritto e registrato di riduzione temporanea del canone di locazione;

Il secondo caso è sicuramente il più interessante da affrontare.

In particolare, nell’accordo si deve far riferimento al contratto in essere, indicando i dati del locatore e del conduttore, il canone annuale inizialmente stabilito, il nuovo canone più basso e il numero di mesi di riduzione.

L’accordo deve contenere data e firma di entrambe le parti in causa e viste le restrizioni per l’emergenza sanitaria in corso il tutto può comunque essere fatto via mail (meglio se PEC-posta elettronica certificata).

A questo punto il nuovo accordo deve essere registrato agli uffici dell’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. Tuttavia, considerando l’emergenza in corso e l’impossibilità negli spostamenti la registrazione è possibile tramite l’invio di una email o contattando il tuo agente immobiliare di fiducia che può effettuare una registrazione in via telematica.

Se si dovesse scegliere l’invio tramite mail, una volta finita l’emergenza sanitaria, bisognerà depositare l’originale dell’atto presso l’ufficio competente.

La registrazione dell’accordo di riduzione temporanea del canone di locazione è un beneficio sia per il conduttore che per il locatore.
Il CONDUTTORE pagherà meno utilizzando sempre lo stesso appartamento;
Il LOCATORE potrà pagare le imposte su quanto effettivamente incassato e non sull’importo dichiarato nel contratto originale.

La registrazione dell’accordo di riduzione del canone non prevede spese e l’atto è esente da imposta di bollo (non si tratta infatti di novazione).

CONDUTTORE = inquilino
LOCATORE = proprietario

CORONAVIRUS E CONTRATTI NON CONCLUSI


Molto importante quanto previsto dal DL 18/2020 in tema di contratti ancora da definire.

Non adempiere le obbligazioni contrattuali in questo periodo, in cui sono attive le «misure di contenimento» disposte per arginare Covid-19, non genera automaticamente conseguenze negative per il debitore: il giudice che sia chiamato a decidere in ordine alle conseguenze generate dall’inadempimento dovrà necessariamente “valutare” la situazione concreta mettendo l’inadempimento su un piatto della bilancia e la necessità di rispettare le «misure di contenimento» (ad esempio: le limitazioni agli spostamenti) sull’altro piatto.

Lo stabilisce l’articolo 91 del Dl 18/2020 nel suo intento di «sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da Covid-19», con ciò raccogliendo l’allarme che Il Sole 24 Ore aveva lanciato il 17 marzo: infatti, in mancanza di una norma di legge che esplicitamente provvedesse sul punto, la norma di cui all’articolo 1218 del codice civile sarebbe stata implacabile: «Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile».

La norma è scritta affinché chi assume obblighi pensi bene a quel che sta facendo e si organizzi al meglio: solo l’impossibilità sopravvenuta della prestazione (e non la mera difficoltà, anche grave) che, in più, derivi da causa non imputabile al debitore, rende l’inadempimento incolpevole. In ogni altro caso l’inadempimento è colpevole (è una sorta di responsabilità “oggettiva” che colloca sul debitore il rischio dell’inadempimento) e obbliga il debitore inadempiente a risarcire il danno provocato al creditore e che sia conseguenza «immediata e diretta» dell’inadempimento (sia nella sua componente di danno emergente che nella sua componente di lucro cessante: articolo 1223 del Codice civile). 
Oltre alla disattivazione della norma di cui all’articolo 1218, l’articolo 91, del Dl 18/2020 rimette alla valutazione del giudice anche la maturazione di una “decadenza” o la pretesa di una “penale” «connesse a ritardati o omessi adempimenti» i quali siano, a loro volta, da porre in relazione al «rispetto delle misure di contenimento».

In altre parole, alla luce di questa normativa emergenziale, può stare sufficientemente tranquillo chi:

  • a) pretenda uno spostamento di qualche settimana di una data per la stipula di un contratto definitivo, decisa in un contratto preliminare;
  • b) abbia pattuito un «termine essenziale» per l’adempimento di una data obbligazione (l’articolo 1457 del Codice civile);
  • c) abbia dato o ricevuto una “caparra confirmatoria”: in questo caso, l’inadempimento di una parte provoca che l’altra parte può recedere dal contratto e può trattenere la caparra o pretendere il doppio di quella data;
  • d) abbia pattuito una “penale”: si tratta di una somma dovuta per il caso di inadempimento di un’obbligazione che «ha l’effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non è stata convenuta la risarcibilità del danno ulteriore» (articolo 1382 del codice civile).

FONTE: Il Sole 24 Ore 19.03.2020 – articolo di Angelo Busani

FOTO: Photo by Helloquence on Unsplash

RISTRUTTURAZIONE: LE NUOVE GUIDE

Per il 2019, sono confermate le detrazioni maggiorate per i lavori di ristrutturazione e quelli finalizzati al risparmio energetico ed è prorogato il bonus mobili ed elettrodomestici.

Ristrutturazioni edilizie
Sarà ancora possibile, fino a tutto il 2019, chiedere una detrazione Irpef del 50% su un tetto massimo di spesa di 96mila euro per ciascuna unità immobiliare.
GUIDA RISTRUTTURAZIONI

Bonus mobili
Premiati ancora per un anno gli acquisti di nuovi mobili e grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), destinati ad arredare un immobile sul quale sono stati effettuati determinati interventi edilizi.
BONUS MOBILI

Efficienza energetica (“ecobonus”)
Proroga al 31 dicembre 2019, infine, anche per le detrazioni “maggiorate” Irpef/Ires riconosciute quando si effettuano interventi di riqualificazione energetica degli edifici. Nella guida, l’Agenzia illustra le varie tipologie di lavori per i quali si possono richiedere le detrazioni che, in linea generale, vengono confermate nella misura del 65% (l’importo massimo di spesa agevolabile è diverso a seconda del tipo di intervento che si effettua).
RISPARMIO ENERGETICO

NUOVO UFFICIO

Dopo un fine settimana di duro lavoro siamo orgogliosi di comunicarvi che il nostro ufficio di Borgo Valsugana è nuovamente operativo al 100%.
Vi aspettiamo sempre in Via Scala al Telvana n.2 lungo la scalinata che conduce al convento.
Passate a trovarci per tutte le vostre esigenze in campo immobiliare.

Agenzia immobiliare Sbetta e Novello a Borgo Valsugana.